HENGELO – Regelmatig ontvangen wij vragen over woningen op erfpacht. Vaak gaat het om woningen in het buitengebied en veelal op een landgoed. In ons werkgebied (Twente, Salland en de Achterhoek) bevinden zich prachtige landgoederen (Twickel, Schoonheten, ’t Zelle, Haarboer), waar incidenteel panden op basis van erfpacht in de verkoop komen. Unieke stekjes met vaak een bijzonder pand. Kortom, hier kan uw langgekoesterde droom gerealiseerd worden. Maar dan ziet u het kopje erfpacht en komen termen als canon u tegemoet. Wordt de aankoop hierdoor minder interessant? Niet perse. Wij geven u de ins en outs van erfpacht.

We hebben het in deze blog over groene erfpacht. Bij groene erfpacht koopt men enkel de woning, niet de grond. De grond wordt in gebruik gegeven tegen een vergoeding. De vergoeding hiervoor noemen we canon, deze wordt maandelijks of jaarlijks voldaan. Veel erfpachtcontracten hebben een looptijd van 30 of 40 jaar. Afhankelijk van de voorwaarden in het contract kan de canon jaarlijks worden verhoogd, vaak op basis van inflatie.

Voor- en nadelen  
Erfpacht maakt het mogelijk om op bijzondere plekken zoals landgoederen of natuurgebieden te wonen.  Dergelijke objecten zouden zonder deze constructie niet beschikbaar zijn of simpelweg onbetaalbaar zijn. Fiscaal is erfpacht interessant: De overheid ziet erfpacht evenals het hypotheekrecht als een financieringsinstrument . De canon is in veel gevallen dus aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Het grootst gehoorde nadeel van erfpacht is simpel: De pachter is geen eigenaar van de grond.

Financiering
Sinds vorig jaar is de financiering van onroerend goed met erfpacht een stuk eenvoudiger geworden. De Federatie Particulier Grondbezit (FPG) heeft met de Rabobank een modelovereenkomst gemaakt speciaal voor erfpacht in het buitengebied. Wanneer het erfpachtcontract aan de gestelde eisen voldoet, is het hoogstwaarschijnlijk financierbaar. Uiteraard speelt hierbij de vermogenspositie van de erfpachter ook mee.

Advies
Heeft u een pand met erfpachtconstructie op het oog? Laat u door ons adviseren! Door de mate van contractvrijheid is het verstandig om samen naar de voorwaarden te kijken. Wij kennen veel contractvormen en hebben goede contacten met banken en landgoedeigenaren. Wij weten wat er speelt en zijn in staat uw belang tot uitdrukking te laten komen in de voorwaarden. Ga met ons in gesprek over de mogelijkheden van erfpacht.

HENGELO – Het Energielabel is een veelbesproken onderwerp en komt regelmatig in de media voor. Maar hoe zit dit nu eigenlijk? Wanneer u wilt verkopen, bent u verplicht een definitief energielabel op uw woning te hebben. Wij vertellen u kort hoe dit in z’n werk gaat.

Een energielabel is een letter van A t/m G, waarbij A het meest zuinig en G de minst zuinige woningklasse voorstelt. Begin 2015 heeft elke woningeigenaar die nog niet in het bezit was van een energielabel een voorlopig energielabel thuisgestuurd gekregen. Dit voorlopige label is bepaald op basis van openbare gegevens van de desbetreffende woning, zoals woningtype en bouwjaar. Daarom is het slechts een indicatie van de energiezuinigheid van de woning. Wilt u uw (voorlopig) energielabel bekijken? Kijk op www.zoekuwenergielabel.nl

Verkopen of verhuren?
Met het voorlopige energielabel hoeft u niets te doen, tenzij u uw woning wilt verkopen of verhuren. U bent verplicht om in het bezit te zijn van een definitief energielabel, voordat u tot verkoop of verhuur mag overgaan. Om dit definitieve label te krijgen dient u deze digitaal aan te vragen op www.energielabelvoorwoningen.nl. Met gebruik van uw DigiD kunt u inloggen. Hierna bent u in staat uw woninggegevens aan te passen en digitaal bewijs aan te leveren van bijvoorbeeld een bouwtechnisch rapport, foto van energiebesparende maatregelen of factuur (bijvoorbeeld van plaatsing van HR glas). Tenslotte kunt u zelf een erkend deskundige uit een gepresenteerde lijst kiezen, die uw aanvraag in behandeling neemt. Let op: De deskundigen hanteren elk hun eigen administratiekosten. U ontvangt na enige tijd een email met uw definitieve energielabel.

Waarde van uw woning
Het energielabel kan van invloed zijn op de verkoop- of verhuurwaarde van uw woning. Een woning met een donkergroen label (energiezuiniger) zal sneller worden verkocht dan een vergelijkbare woning met energielabel F of G.

Wat kunt u doen?
Afhankelijk van de huidige staat van uw woning kunt u denken aan het toepassen van:

• Spouwmuurisolatie,
• Dakisolatie,
• Vloerisolatie,
• Thermopane of HR glas,
• Energiezuinige verwarming,
• Zonnepanelen.

Boete en uitzonderingen
Wanneer u bij verkoop of verhuur geen definitief energielabel heeft, loopt u sinds 2015 risico op een boete. Boetes kunnen oplopen tot maximaal € 405,-. Heeft u een utiliteitsgebouw, zoals een kantoor of winkel? Dan werkt het aanvragen van een energielabel anders. Hiervoor dient u zelf een deskundige in te schakelen, die hiervoor gecertificeerd dient te zijn. Doet u dit niet? Dan riskeert u een boete die kan oplopen tot 20.250 Euro.

Natuurlijk zijn er ook uitzonderingen op de regel. Voorbeelden hiervan zijn beschermde monumenten (volgens de Monumentenwet 1988 of volgens een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening), (agrarische) bedrijfspanden bedoeld voor opslag of bewerking (fabriekshallen), recreatiewoningen die minder dan 4 maanden per jaar worden gebruikt en met een verwacht energieverbruik van minder dan 25% van het energieverbruik bij permanent gebruik en gebouwen waarvoor geen energie gebruikt wordt om het binnenklimaat te regelen (zoals schuren of garages).

Energielabel in 2016
Inmiddels zijn cijfers bekend gemaakt die tonen dat ruim 77% van woningen een definitief energielabel heeft. Dit houdt in dat er bij 1 op de 4 woningen nog een dergelijk label ontbreekt.

Hulp
Landerijenbureau Kromhof-Pullen ondersteunt u in alle zaken omtrent de verkoop van uw woning. Wij geven graag tips hoe u uw energielabel kunt verbeteren en of een dergelijke investering zich vertaalt in een hogere woningwaarde of courantheid. Ook is het in overleg met ons mogelijk de verkoopbrochure als bewijsmateriaal op te voeren bij wijziging en vaststelling van het label.

bronnen: energielabel.nl, rvo.nl, rijksoverheid.nl